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ハッピーホームの考える賢い不動産のポイント
投資収益物件購入の際のポイント
- １、投資用不動産は、意外と低い金額でも始める事が出来ます。 例えば３００万円くらいの１ルームの区分所有マンションで、家賃５０，０００円＋共益費５，０００円 合計５５，０００円では、年間収入６６０，０００円になり 表面利回り２２％の物件と考えます。ただし、ここから維持管理費が掛かります。固定資産税、管理費、修繕積立て金等、約２０万円位が年間収入から引かれますので、実質年間収入は約４６０，０００円になります。(空室になるリスクも当然あります)
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２、収益物件購入の際のポイントは、
当社でも収益マンションを何棟か所有していますが、購入してから起こる数々の問題を購入前に事前にチェックしておく事が必要です。各チェック項目に点数をつけて客観的に物件を査定し、他物件と比較する事をおすすめします。
＜チェックポイント＞
購入価格、立地、利回り、建物の価値、将来性、入居率、固定資産税等の維持管理費、家賃表、入居日、家賃保証会社、管理会社、建設会社、家賃滞納状況、建物検査済書の有無、消防点検済書、火災保険の更新状況、給水タンクの点検、ゴミ収集状況、清掃業者、エレベーターの維持管理費や点検業者、水道電気支払い状況、隣地筆界状況、光ネット配線状況、部屋の設備の状況、近隣や賃貸会社へのヒヤリング等。 - ３、前項のポイントをチェックした結果が、１００点になる物件は現実には存在しません。 立地がよければ価格は上がり、利回りは下がります。反対にチェックポイントで点数が低ければ低いほど利回りは上がります。
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４、収益物件の場合、お客様の将来設計、資金内容、予定保有年数によってチェック項目の優先順位は変わります。
購入資金の内、ほとんどの金額を金融機関等で融資を受ける場合、当然利回りがある程度無くてはいけません。理想は物件価格の年利回り１０％～１３％です。 （５０００万円の１棟収益マンションの場合、年収５００万円～６５０万円） 当然利回りが高いほうが良いですが、その分チェックポイントの点数が低くなりま す。
逆にチェックポイントの低い物件を探し、年利回り２０％位の物件も良いかも しれません。５年間保有すれば購入価格の元が取れますし、築年数が古くても５年間の間にゆっくり入居者の退去をお願いし、土地として転売すれば高い利益が得ら れる場合があります。
購入時に売却迄の予定保有年数を事前に決めて将来転売し、より良い収益物件にステップアップするのも良いかもしれません。 -
５、購入資金の内、半分ぐらいの金額を金融機関で融資を受ける場合、金利は物件価格の年利回り８％でも、立地と築年数のポイントが高い物件で、長期保有が可能な物件が良いかもしれません。
利回りが低くても何年か保有すれば賃料で元金を返済し、点数が高い物件として保有できるかもしれません。 - ６、購入資金のほとんどが余剰資金で現金の場合、やはり立地と築年数を優先し利回りより保有資産として将来的にも安定した収入が得られる物件が良いかもしれません。又、将来流動性のある収益物件でパーキング事業や、コンビニ等のテナント用地での資金運用など、将来設計に合わせた物件探しが必要です。ただし、購入時に税理士の先生に相談や銀行金融機関の利用、法人設立等の相続税対策、管理会社等の節税対策も大事なポイントかもしれません。
