西宮市・尼崎市・伊丹市不動産、分譲住宅「ハッピーホーム」

現在、阪神間で新築一戸建を探されているお客様は、敷地８０m²～１００m²で探されている方が多いと思います。

西宮市、尼崎市、伊丹市、芦屋市には建築をする際に最低面積制限がありますが、指定用途地域によって違います。当然敷地面積が大きいとそれだけ土地が高くなります。 土地＋建物のセット価格３，５００万円～４，５００万円の一番お客様が多い価格帯にあわせて、建売業者はその地域の最低敷地面積で土地の区画を形成して行きます。

その結果、不動産の重要と供給のバランスから土地の坪単価が大きく変動していきます。 例えば土地３０坪（約１００㎡）と土地６０坪（約２００㎡）を探されているお客様の比率は、９５：５ぐらいか、もっと探されている方が少ないかもしれません。

その為、３０坪の坪単価が約８０万円の場合、６０坪の坪単価は約６０万円～７０万円と必ず低くなります。（６０坪の土地の間口が真っ二つに２区画に切れない場合です） 更に土地が大きくなるともっと坪単価は安くなります。

１００坪でしたら建売業者ぐらいしか購入希望者がいない為、約５０万円～６０万円と安くなり、２００坪で道路を造らないと多区画分譲が出来ない場合、有効宅地面積が減少したり、道路造成費用等が必要な為、約３０万円～４０万円となります。

この不動産価格の法則を利用し建売業者や不動産会社は事業をしています。 一般の方でもこの不動産価格の法則は利用できます。

土地３０坪で購入予算２４００万円のお客様はたくさん居られますが、仮に倍の６０坪の面積を坪単価６０万円、３６００万円で購入できた場合、その差額は１２００万円でけっして安くはありませんが、余剰資金があり銀行の定期に預金しているか、金融商品にて保有している場合、もしくは住宅ローンの借り入れにより同額の購入資金が出来る場合は、色々な不動産での利益が考えられます。

まず６０坪で坪単価が安くなるには、先ほども述べましたが、間口が少なくて真っ二つに２区画の土地が取れない場合に限ります。
まず区画を前と後ろに分けます。

以上の結果以下の不動産利益が検討出来ます。

• １、まず後ろの区画に家を建て建築費１５００万円ぐらいで建築したとします。
  土地３６００万円＋建物１５００万円＝５１００万円です。
  建築後、前の区画を２４００万円で売却した場合
  ５１００万円―２４００万円＝２７００万円が後ろの区画の購入費になります。
• ２、前の区画を賃貸駐車場にする、
  （例　月/１５０００円×４台＝６００００円
  ６００００円×１２ヶ月＝７２００００円×３５年＝２５，２００，０００円）
  賃貸駐車場は１ヶ月前に解約通知を出せばいつでも売却可能です。
• ３、２０年間後ろの区画の家に居住してから売却し、売却資金で前の区画に新築を建てる。
• ４、将来、子供や身内に前の区画を譲渡する。

以上のような不動産利益が検討出来ます。
もちろんもっと費用に余裕があれば100坪の土地を6000万円で購入し、自宅建築後に、残った土地の分譲をしたり、自宅＋賃貸駐車場、自宅＋収益アパートなど、自宅購入時にあわせた、不動産収益の検討をおすすめ致します。